对高档房地产放宽50%外国人购买份额

在2019年第一季度的房地产市场报告中，Savills Hanoi表示，市场上新推出的公寓约有9700套，环比下降36％，但同比增长76％，其中A级公寓（高端公寓）记录新的发布量下降84％，而B级和C级的季度环比下降35％。

在胡志明市，2019年第一季度，主要供应量达到12000多套公寓，环比下降34％，同比下降57％。特别是，A级公寓的销售非常有限，但吸收率非常好。

根据第一太平戴维斯的解释，除了开发商商品篮子中剩下少数单位，法律程序被推迟以及投资者改变计划开放销售，导致新的供应有限。

世邦魏理仕有限公司的统计数据显示，2019年第一季度，在胡志明市，有5000套新的公寓出售，其中豪华和高档公寓占一小部分，外国人主要购买高档公寓。

事实上，在河内的一些项目中，虽然高档公寓还没有售罄，但一个项目中允许外国人购买份额只有30％，所以这个产品对外国人来说是缺乏的，而对国内人却是过剩。

回到公寓和连土住房市场，越南房地产经纪协会副主席Nguyen Van Dinh先生声称A级价值超过3500万越南盾/平方米，超豪华超过5000万越南盾/平方米。这一分段在两个城市中所占的比例相当平衡，过去2 - 3年的吸纳量非常高。从2019年底开始，一些大公司的中高端细分市场将供应市场。根据分销单位的调查，在所有高端项目中，允许外国人购买份额30％的单位在开盘时立即填满。

越南房地产协会副秘书长表示，由于房间有限30％，外国人的优质产品供应总是缺乏。正是从有限的购买导致外国人大肆炒作的现象，他们购买然后转售给外国人，赚取利润。

“要解决这个问题，如果项目没有规定国防安全，法律起草机构需要修改”2014年住房法“，放宽对外国人的空间。这将有助于推动房地产市场的发展”-Nguyen Van Dinh说。

越南这样的发展中市场的回报率很高，风险也可能很高。
居外网的罗雪欣女士表示，“越南市场不如先进国家市场稳定，房地产泡沫和崩溃的风险更大。我建议打算在越南置业的买家做好尽职调查，寻找具有持久价值元素的物业，例如水景、地理位置优越和高质量的建筑。”

物业，例如水景、地理位置优越和高质量的建筑。”究竟目前越南房地产价格是否有泡沫化的危机，一定是大家最关心的话题，下面就是越南房地产与越南不动产投资趋势分析：

2015-2017越南房地产回顾：

2015年，越南政府开放外国人投资越南房地产之后，2015-2017年呈现温和乐观的上涨趋势，房价每年上涨10-15%。 房贷利率7-13%。 租金报酬率约6%。 

越南盾兑美金汇率也由于越南经济体逐渐强劲，贬值力道不大，利率3年总共约贬值10-15%。 

股市也上涨，尤其2017年越南股市上涨50%，在全球国家中涨幅排名第二，仅次于阿根廷。

2018越南房地产回顾：

2018年属于越南政府开放外国人投资越南房地产之后最惊奇的一年，政府相关配套逐渐完善，大量外资涌入投资越南房地产。 2018年越南房地产平均涨幅接近30%，胡志明市几个热点建案甚至有50%的惊人涨幅。 房贷利率7-13%。 租金微幅上涨，租金报酬率约7%。 

越南盾兑美金汇率也由于越南经济体逐渐强劲，贬值力道不大，利率约贬值5%。 

股市也持续上涨，但受到10-12月全球股市回档的影响，全年股市上涨小于1%。

2019年越南房地产市场受到全球金融环境的影响，喜忧参半，以下就分析影响越南房地产市场的三只黑天鹅及三只白天鹅：

挑战

1． 中美贸易博弈引发全球经济动荡

2018年全球财经新闻的大势，莫过于美国总统川普所引发的中美贸易博弈，被分析为2019年金融市场最大的黑天鹅，在保护主义的关税壁垒之下，贸易份额衰退，连带影响房地产投资意愿。 

2． 美国FED持续升息缩表及原物料价格大跌

美国经济持续表现亮眼，FED2018-2019年持续缩表，利率上升资金取得成本增加，原物料及大宗商品价格向来与景气连动大，原物料及股市回档被大多数分析师解读为经济放缓，投资力道大减，现金为王。

3． 2018年越南房地产涨幅过大

俗话说涨多就是最大的利空，涨幅过大，投资缩手。 2015年，建商推案定价从1400-3000美金/平米，到2018年底，开价已经涨到了2600-12000美金/平米。 

另外，开发商针对外国投资人实施两种价格，针对外国人的合约价格比本国人加价5-8%不等。 也压缩了未来的涨幅。

看过三只黑天鹅，我们却不用感到太悲观，因为，东南亚的展望算是是好消息连连，至少有三大利多。

顺利

1． 东南亚是中美贸易博弈最大的赢家

历史告诉我们，第二次世界大战，最大的赢家是美国。 朝鲜战争及越南战争，最大的赢家是台湾及菲律宾。 而中美两大国兵不血刃的贸易大战，最大的赢家将是东南亚。 甚至，邻近中国的越南，被视为最有机会接收中国外移工厂及产能，投资资金持续涌入。

2． 房地产循环周期长

与股市及原物料景气循环周期大约五年不同，房地产的循环周期以时间长闻名。 台湾从2003年到2015年长达12年大多头，涨幅超过二倍。 中国从1997年到2018年长达20年大多头，部分城市涨幅接近十倍。 证明房地产不会受到短期经济不景气大跌，凡而是时间越长，涨幅倍数越高，值得长期投资。 

3． 土地需求大

房地产为景气火车头，各行各业在发展之前，都需要基础建设，会使得土地资源越来越缺乏，造成上涨。 

上述的中国外移工厂，已使得越南较具规模的工业用地，在几个月内上涨50%。 其他物流，商办，产业用地需求也大幅增加，政府若能增加基础建设，就可以扩张都市，造成房地产长期利多。

投资结论：

根据上述三大利多，对于未来越南房地产，我们继续抱持乐观稳定的看法，不需要有过多泡沫化的忧虑。 

预估2019年越南房地产市场呈现价稳量缩的状态，价格涨跌幅在0-10％之间。

再针对区域分析，我们看好有补涨行情的区域是：

投资人反而是需要有资产配置的概念，在股市及原物料大跌的危机中，配置相对稳健的房地产资产，慎选地段，持续持有优质的越南房地产。